¿Si vendo una casa heredada tengo que pagar impuestos?

Giovanna ha heredado una casa, de 4 pisos, de sus padres. Está pensando en venderla ya que necesita el dinero para pagar unas deudas. En este contexto, ella nos pregunta cuales son las implicancias tributarias de vender un inmueble heredado. ¡Sigue leyendo!

1.¿Si vendo una casa heredada tengo que pagar impuestos?

Al respecto, dependiendo de cómo Giovanna realice la venta, podría estar sujeto a la Renta de Segunda Categoría (5%) o a la Renta de Tercera Categoría (29.5%). Así, explicaremos en que casos se considera renta de segunda y en que casos sería tercera categoría.

2. Renta de segunda categoría

Conforme al numeral 2 del inciso d) del artículo 1 de la Ley del Impuesto a la Renta (LIR), si Giovanna vendiera la casa como un todo, la ganancia obtenida califica como Renta de Segunda Categoría. Esto se fundamenta en que el inmueble no ha sido adquirido mediante una transacción comercial, sino por sucesión hereditaria.

Por consiguiente, se aplica el 5% sobre la ganancia de capital, calculada como la diferencia entre el valor de venta y debiéndose verificar si es que corresponde la deducción del costo computable dependiendo de cuándo se recibió el inmueble como herencia.  Cabe mencionar que la determinación del costo computable ha variado con la normativa:

De esta manera, los inmuebles recibidos en herencia o donación entre 2004 y al 31 de julio 2012 deben considerar el valor de autovalúo actualizado a índices del precio al consumidor. Esto permite un cálculo más equitativo del costo computable.

Por otro lado, en caso de los inmuebles adquiridos por donación o herencia a partir del 1 de agosto de 2012, el costo computable es cero, salvo que se pueda acreditar fehacientemente el costo que correspondía al transferente antes de la transferencia.

Es importante precisar que tal cambio tiene un gran impacto tributario, ya que en muchos casos reduce la base imponible sobre la cual se calcula el impuesto del 5%. Como consecuencia disminuye la carga fiscal para los herederos.

3. Renta empresarial

Si Giovanna dividiera la casa en 1 departamento por piso y vendiera dichos departamentos estaríamos ante una renta empresarial (tercera categoría)

En esta línea, el artículo 4° de la LIR dispone que no se considera habitual la venta de bienes adquiridos por herencia. No obstante, Según criterios interpretativos de la Sunat y el Tribunal Fiscal, si un heredero vende un inmueble, por así decirlo, por partes, está realizando una actividad empresarial.

Por tanto, si la Administración Tributaria determina que existe una intención comercial, la venta de la casa de Giovanna podría ser considerada Renta de Tercera Categoría desde la primera venta. Esto conlleva una tasa del 29.5% sobre la ganancia neta.

4. Jurisprudencia: ¿Cuándo el heredero adquiere la propiedad del inmueble?

Mediante la Casación N° 17472-2023 LIMA, la Corte Suprema concluye que la declaratoria de herederos es de carácter declarativo. En consecuencia desde el momento de la muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se transmiten a sus sucesores.
Por consiguiente, a partir de la fecha de fallecimiento del causante, el heredero adquiere en propiedad el bien. Por tal motivo, debe considerarse dicha fecha y no la de la declaratoria de herederos, como fecha de adquisición, cuando se efectúe la posterior venta del inmueble adquirido y su afectación o no a la renta de segunda categoría. 

5. ¿Qué otros impuestos se pagan cuando se vende una casa en Perú?

5.1.Alcabala

También se debe pagar el Impuesto de Alcabala al momento de adquirir una propiedad y le corresponde al comprador. Para tal fin, se debe restar 10 UIT al valor de transferencia del dominio y aplicarle el 3%. Cabe mencionar que se puede pagar en las municipalidades de cualquier provincia del Perú y en Lima, a través del Servicio de Administración Tributaria (SAT).

5.2. .Impuesto Predial

El pago de este impuesto es de periodicidad anual y le corresponde al vendedor (todavía propietario) del inmueble. Vale precisar que el impuesto predial grava el valor de los predios urbanos sobre la base de su autovalúo. Además. al momento de la transacción, este impuesto debe estar pagado hasta el año de efectuada la venta.

Se debe presentar al notario el original del comprobante de pago del impuesto o también una constancia de no adeudo.

5.3..Arbitrios

Los arbitrios municipales lo cuales son impuestos municipales y los debe pagar el propietario en base a las tasas fijadas por cada municipalidad distrital. Se pagan en las municipalidades por los servicios públicos locales que prestan; como limpieza pública, jardines públicos, parques y serenazgo. Por último, deben estar cancelados hasta el mes de realizada la transacción.

6. Consulta:  Roberto nos pregunta si puede vender dos departamentos y comprar otros en el mismo año ¿Se consideraría renta empresarial y tendría problemas con la Sunat? 

Al respecto, Roberto puede comprar varios inmuebles ya que, para efectos de habitualidad, la Sunat no toma en cuenta las compras sino las ventas. Por tanto, la venta de esos 2 departamentos seguiría siendo renta de segunda categoría.

7. Venta de inmuebles heredados con porcentajes adquiridos en distintos momentos

Se trata  del supuesto en que una persona natural adquiere un mismo inmueble en dos momentos distintos: una parte antes del 1 de enero de 2004 y otra después de esa fecha.

Al respecto, en el Informe N.° 157-2019-SUNAT/7T0000, la Sunat concluyó que si parte del inmueble se había adquirido antes del 2004, no correspondía gravar con Impuesto a la Renta la enajenación de dicho bien, incluso cuando la otra parte de los derechos se hubiera adquirido después de esa fecha.

En otras palabras, Administración Tributaria interpretó que no se debía dividir el inmueble por momentos de adquisición, sino analizar la operación de manera integral.

Por otro lado, el Tribunal Fiscal mediante RTF N.° 01329-13-2025, ha establecido un criterio diferente, señalando que los derechos adquiridos con posterioridad al 2004 sí generan renta de segunda categoría al ser transferidos, incluso si otra parte del mismo bien fue adquirida antes de esa fecha.

En este contexto, vemos un conflicto de criterios que podría generar incertidumbre. Por ello, antes de realizar operaciones de venta de inmuebles heredados, los contribuyentes deben tomar en cuenta tanto la posición de la Sunat como la del Tribunal Fiscal.

Toma nota

• La venta de un inmueble como un todo, tributaría como Renta de Segunda Categoría (5%).
• En cambio la venta fraccionada, o por partes, del inmueble, podría ser calificada por la Administración Tributaria como Renta de Tercera Categoría (29.5%), al considerarla una actividad empresarial.

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