Estas son las 7 reglas básicas, para la la venta de bienes inmuebles. Reglas que deben tener en cuenta las personas naturales que transfieran propiedades gravadas con el impuesto a la renta, como es el caso de la venta de casas y departamentos.
1.- Inmuebles gravados.
Están afectos con el Impuesto a la Renta de segunda categoría, los inmuebles de propiedad de personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas que transfieran inmuebles. Deben estar comprendidos en los casos siguientes:
(i) Que los inmuebles hayan sido comprados para ser revendidos.
(ii) Que los inmuebles hayan sido construidos para su posterior venta; y
(iii) Que los inmuebles hayan sido adquiridos y vendidos a partir del 1 de enero de 2004, excepto la venta de casa habitación del contribuyente.
1.1 Supuestos inafectos
(i). Inmuebles adquiridos antes del 2004.
Al respecto, la transferencia de inmuebles por personas naturales no estuvo siempre gravada con el IR. Así, en la primera disposición transitoria y final de Legislativo N° 945 que modificó la Ley del Impuesto a la Renta se estableció que para que las ganancias de capital provenientes de la enajenación de bienes inmuebles se encuentren gravadas por el Impuesto a la Renta de segunda categoría, será necesario que la adquisición y enajenación de los bienes se realice a partir del primero de enero del 2004.
Es decir, si el inmueble o derechos sobre el mismo se adquirieron antes del primero de enero del 2004, la renta que se genere por su venta no estará gravada por el IR.
(ii). Casa habitación
Según lo dispone la primera disposición transitoria y final del Decreto Legislativo N° 945, no constituye ganancia de capital la enajenación de inmuebles ocupados como casa habitación. Por tanto, no estarían afectos al IR de segunda categoría.
2.- Venta de la casa habitación (vivienda)
La casa habitación del contribuyente, habitada por este cuando menos por 2 años anteriores a la venta, no está gravada con el Impuesto a la Renta.
Para que el inmueble sea considerado como casa/habitación debe permanecer en propiedad del vendedor, por lo menos, dos años. Asimismo, no puede estar destinado “exclusivamente” al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
Sin embargo, en caso se venda dicho inmueble, el vendedor debe entregar al notario el formato “Comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago del IR de segunda categoría por enajenación de inmuebles”. El referido formato según el modelo publicado en El Peruano el 05 de setiembre del 2010, Resolución 081-2010-SUNAT.
3.- Modalidad de transferencia.
El Impuesto a la Renta grava la transfrencia de inmuebles, que puede ser por venta, por donación, por anticipo de herencia y por cualquier otra forma de disposición del inmueble.
4.- Costo computable.
Para calcular el Impuesto a la Renta se debe determinar el costo computable del inmueble a ser transferido.
Es decir, al valor original de adquisición se debe agregar el “índice de corrección monetaria” que mensualmente publica el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF).
Por ejemplo, si el inmueble costó S/ 300,000 y el índice de corrección monetaria establecido por el MEF es 1.50, el valor actualizado del inmueble será S/ 300,000 x 1.50 = S/ 450,000. Monto que debe compararse con el precio de venta para determinar la ganancia obtenida sobre el cual se paga el impuesto.
5.- Tasa del Impuesto a la Renta en la venta de bienes inmuebles.
Se aplicará una tasa de 5% a la ganancia obtenida como resultado de la venta. Es decir, por la diferencia entre el valor actualizado de adquisición (de acuerdo con el Índice de Corrección Monetaria establecido según el mes y año de adquisición) y el valor de venta. A ese resultado se le aplica la tasa de 5%.
En el ejemplo anterior, si el inmueble se vende a S/ 600,000 restando los S/ 450.000 del valor actualizado, el impuesto a la renta a pagar será S/ 7.500 (5% de S/ 150,000).
Cabe mencionar que la persona natural que transfiere hasta 2 inmuebles en el año, paga de IR la mencionada tasa del 5% (renta de segunda categoría). No obstante, a partir de la tercera venta en el año, se considera contribuyente habitual y la renta obtenida será de tercera categoría, en este caso deberá de pagar la tasa general del IR, equivalente al 29.5%.
6.-Declaración y pago del impuesto
Debido a que la declaración y el pago del impuesto a la renta de segunda categoría por la venta de un inmueble, se realiza consignando como período tributario el mes en que se percibió el ingreso, este se hará de acuerdo con el último dígito de RUC y según el calendario de vencimientos de obligaciones mensuales establecido por la SUNAT.
No obstante, en la práctica, el pago de este impuesto se realiza antes de la declaración porque el notario exige su exhibición como requisito previo para elevar la minuta de compraventa a escritura pública.
Así, el IR por venta de bienes inmuebles se declara y paga en el Formulario Virtual 1665 – Rentas de Segunda Categoría. El comprobante de pago debe llevarse al notario para que lo inserte en la escritura pública correspondiente, bajo responsabilidad.
Dos opciones para la declaración y pago
Para la declaración y pago del impuesto, el vendedor del inmueble tiene dos opciones: ‘declaración y pago conjunta’ y ‘declaración y pago por separado’.
En caso opte por la declaración y pago conjunta, deberá realizarlo en la fecha que se recibe el pago por la venta del inmueble, a través del formulario virtual 1665. Para tal efecto, podrá hacerlo desde SUNAT Virtual, con su usuario y clave SOL ingresando a Mis declaraciones y pagos – Nueva plataforma.
Sin embargo, si opta por la declaración y pago por separado, primero deberá realizar el pago del impuesto, utilizando el formulario 1662 – boleta de pago (sistema pago fácil) en la red bancaria autorizada. Después, deberá efectuar la declaración (antes del vencimiento según el número de RUC) mediante el formulario virtual 1665, registrando el pago efectuado en la casilla “pagos previos”.
7.- Declaración y pago a la municipalidad.
El comprador del inmueble debe declarar a la municipalidad la adquisición del inmueble hasta el último día hábil del mes siguiente a la compra. Sin embargo, paga el impuesto predial a partir del 1 de enero del año siguiente a la compra.
El vendedor ya no está obligado a comunicar la baja del inmueble ante la municipalidad de la jurisdicción correspondiente.
8.Jurisprudencia relevante: 𝐂𝐚𝐥𝐢𝐟𝐢𝐜𝐚𝐜𝐢ó𝐧 𝐝𝐞 𝐢𝐧𝐦𝐮𝐞𝐛𝐥𝐞 𝐜𝐨𝐦𝐨 𝐜𝐚𝐬𝐚 𝐡𝐚𝐛𝐢𝐭𝐚𝐜𝐢ó𝐧 𝐞𝐧 𝐜𝐚𝐬𝐨 𝐝𝐞 𝐬𝐞𝐫 𝐜𝐨𝐩𝐫𝐨𝐩𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐢𝐨 𝐝𝐞 𝐯𝐚𝐫𝐢𝐨𝐬 𝐢𝐧𝐦𝐮𝐞𝐛𝐥𝐞𝐬
Mediante la Casación N° 13857-2022 LIMA, publicada el 29 de agosto de 2023, la Corte Suprema señaló que, cuando el enajenante es propietario de más de un inmueble que cumple con la definición de casa habitación, la venta del inmueble que es el único de su propiedad no constituye casa habitación. Esto de conformidad con el segundo párrafo del artículo 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, que establece que en caso el enajenante tuviera en propiedad más de un inmueble que cumpla con las condiciones para ser casa habitación, será considerado como tal solamente aquel que, luego de la enajenación de los demás inmuebles, resulte como el único inmueble de su propiedad.
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